OLE TEADLIK I Kas eriolukorras kinni pandud äri peab üüri maksma?

Eriolukorra juhi otsusega on suletud mitmed kauplused, kõik jõusaalid, kinod, teatrid ja paljud teised asutused, mis tegutsevad tihti üüripindadel. Lisaks võib üüri tasumine olla väga koormav ka nendele äridele, mis ei ole küll kohustuslikus korras suletud, kuid kelle klientide arv on kehtestatud piirangute tõttu oluliselt vähenenud.

Advokaadibüroo Hedman Partners advokaadi Kati Pino sõnul ei saa ka kogu oma käibest ilma jäänud ettevõtja keelduda üüri tasumisest eriolukorra tõttu, kuna see ei vabasta üüri tasumise kohustusest.

“Eriolukorraga seoses tekib tõepoolest küsimus, kas kaubanduspindade või vaba aja veetmise asutuste sulgemine võiks olla vääramatu jõud, mis vabandab üüri mitte tasumist. Kehtivas kohtupraktikas on siiski asutud järeldusele, et rahaliste kohustuste puhul ei saa tugineda vääramatule jõule ning ettevõtjal peab kohustuste täitmiseks raha alati olema,” selgitas Pino.

Advokaadi sõnul tuleb rahaliste kohustuste puhul vääramatu jõud kõne alla siis, kui maksmisele on takistused, näiteks pangateenused ei tööta või on üleüldine internetikatkestus, mis takistab ülekannete teostamist.

Kuigi üüri tasumisest täielikult ei ole võimalik vabaneda, on üürnikul võimalik nõuda üüri vähendamist. “Seaduse alusel võib üüri vähendada olukorras, kus üüripinda on võimatu kasutada selleks ettenähtud eesmärgil. Kui tegu on näiteks kaubanduspindadega, on lepingujärgseks peaeesmärgiks kaupade müük. Kuna eriolukorra tõttu on kaubanduskeskustes olevad poed suletud, siis ei ole võimalik üüritud pinda vastaval eesmärgil kasutada,” tõi Pino välja.

Juhul, kui üüritud pinda ei ole võimalik üldse eesmärgipäraselt kasutada, võib see viia ka üüri vähendamiseni nullini.

Samas tuleb Pino sõnul silmas pidada, et mitmete äride puhul on osaks üüripinnast ka laoruumid või töötajatele kasutamiseks mõeldud ruumid, mida praeguses olukorras on võimalik kasutada vähemalt mingilgi määral nende kasutuseesmärgile vastavalt. “Seega ulatuses, mil on võimalik kasutada äripindu ettenähtud eesmärgil, tuleb lisaks üürile tasuda ka kõrvalkulusid, kui selles on kokku lepitud,” rõhutas Hedman Partnersi advokaat.

Lisaks on üürnikul võimalik nõuda üürilepingu muutmist. “Paljude äripindade üüriväärtus on tänaseks vähenenud, kuivõrd neid ei ole enam võimalik kasutada kas üldse või olulisel määral. Seetõttu võib, olenevalt konkreetsetest asjaoludest, üürnikul tekkida õigus nõuda lepingutingimuste muutmist,” tõi Pino näite. Samas tuleb tema sõnul arvestada, et lepingu muutmine on keerulisem protsess ning nõuab oluliselt rohkemate asjaolude tõendamist, kui üüri alandamise nõude esitamine.

Üürnikupoolse lepingumuudatuse nõudmise eeldused:

• Üürnik ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda;
• Üürnik ei saanud asjaolude muutumist mõjutada;
• Üürnik ei kanna asjaolude muutumise riski;
• Üürnik ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Kokkuvõtteks on paljudel juhtudel üüri maksmisest täielikult keeldumine praegusel hetkel tõenäoliselt põhjendamatu. Pikaajaliste üürisuhete ning majandustegevuse säilimise huvides tuleks üürnikel ja üürileandjatel asuda läbirääkimistesse vastavalt kas üüri vähendamiseks või lepingu muutmiseks.

Advokaadibüroo Hedman Partners pakub nõustamist äri- ja ühinguõiguse küsimustes ettevõtetele, nende asutajatele ja investoritele kõikides äriühingu elutsükli etappides alates ärimudeli väljatöötamisest, investeeringu kaasamisest kuni ettevõtte müügini.